中国经济网版权所有 中国经济网新媒体矩阵 网络广播视听节目许可证（0107190）（京ICP040090） 公众为房地产投资信托迎来了另一个里程碑时刻。继国家发改委表示正在积极推动城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多产业领域和物业类型的基础设施进一步拓展后，证监会宣布拟试点房地产项目。空中数据显示，截至2025年11月底，我国共有78个产品已上市或拟在公开市场上市，发行总规模超过2000亿元，77个上市产品总市值超过2200亿元。随着规模的增加，资产版图不断扩大。一系列“第一”项目相继发布，18个10个产业领域物业PE实现首次发行上市，日益成为产业创新的重要跟随者。 REITs迎来商业地产时代。 “近期，国家发改委积极推动基础设施REITs进一步拓展至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多产业领域和物业类型，在严格风险防范和质量控制的基础上，对符合条件的项目，更好地推动基础设施REITs支持实体经济发展。”政策研究室副主任李超表示。申万宏源证券研究表示，商业地产REITS的推出恰逢其时，为持有优质商业地产的房地产企业和地方国资提供了市场化融资和退出渠道，避免了流动性压力。在漫长的岁月里呃，我国商业地产达不到退出标准通道，数万亿资产积累在房地产企业和国有系统中。近年来，一些房地产企业出现债务集中、现金流紧张的情况。城市投资平台融资环境受阻，流动性缺口进一步显现，通过REIT盘活存量物业、降杠杆，可以在一定程度上缓解压力，防范风险，为房地产开发新模式的发展提供支撑。 “我们假设商业地产的证券化率在2%到3%之间，潜在市场规模在8000亿到1.5万亿元之间。”中泰证券分析师陈锡瑞认为，商业地产REITs填补了传统商业地产领域的空白，与商业地产形成“稳健+灵活”的互补。基础设施REITs，丰富资本市场投融资工具，完善产品生态，将促进REITs市场投资者结构优化，吸引更多长期资本参与，提高市场成熟度和稳定性。 “首单”的出现促进了市场的成熟。第一个提供房地产投资信托基金的隧道已被交易所接受。上海证券交易所网站信息显示，11月25日，东方红隧道股份有限公司高速封闭基础设施证券投资基金项目智慧运维申请获受理。 2025年以来，我国公开市场资产类型不断丰富，一批标杆“第一”项目相继上市，资产版图不断扩大。例如，首批两支数据中心REITs于8月登陆资本市场。南航万国数据中心REIT挂牌上市上海证券交易所、南方润泽科技数据中心REIT在深圳证券交易所上市。首单市政基础设施REITs上市企业国泰中安济南热能REIT于2月在上海证券交易所挂牌上市。李超在发布会上介绍，目前，基础设施REITs发行范围涵盖12大行业52类资产，其中10个产业领域18类资产已实现首次发行上市。细分领域还有更多亮点，包括易方达Warwick Market REIT成为全国首个农贸市场项目；华夏金宇智能制造工厂REIT成为首个工业园区改造项目；汇添富九洲通医药REIT成为全国首个医药仓储物流项目；中金亦庄产业园REIT是国内首个专注于汽车产业的项目移动制造产业链基础设施REITS项目也是北京经济技术开发区首个国有基础设施REITS项目；凯德商业REITS成为国内首个由国际公司管理公司发起设立的消费类REITS……经过五年的实践探索，公募REITS市场发行规模不断加大，发行速度明显加快。 Wind数据显示，市场上的77款产品中，有48款将在2024年之后推出。具体而言，2021年REITS公开市场推出时，共有11只产品发行上市，总发行规模为364.13亿元； 2022年，共推出13只公募REIT产品，总发行规模419.48亿元； 2023年20只，仅推出5只产品，NG发行规模170.92亿元； 2024年新发29个公募REIT产品，发行规模超过650亿元； 2025年将推出19款产品，规模达383.32亿元。南开大学金融发展研究院院长田立辉表示，我国公募REITs已从试点走向常态化，规模超2000亿元，覆盖各类资产，实现“首发+扩容”双轮驱动，形成投资良性循环，形成“道路-产业园区-建筑设备-希望-保障性住房”的多元资产格局。常态化机制建立了“前期引导——规范审核——高效发布”的链条。未来需要在简化交易结构、优化税收政策等方面予以加强。持续赋能产业转型，公募REITs这一创新金融工具逐步升级，为产业转型赋能。一个重要的“助推器”，受到业界高度关注。谈及商业地产REITS试点的背景意义，陈锡瑞指出，我国房地产行业已从加成期逐步进入存量期，尤其是商业地产领域，存量盘活空间较大。但长期以来，这些存量房产面临“流动性差、变现难”的问题。加厚商业地产REITs可以推动房地产行业逐步从“三高”发展模式转向精细化运营管理模式，符合房地产行业转型发展。中诚信国际在此前发布的报告中分析了REITs如何帮助城投公司盘活存量资产、推动转型发展。足尖机构城投公司虽然通过多年的发展积累了债务，但也掌握着大笔资产，其中不少是优质物业，这也为资产再生提供了良好的基础。资产盘活不仅意味着资产的处置和资金的回收，也是以租金化解债务的方式之一。更重要的是，它是对城市投资转型变革的正确定义。未来，城市投资公司将从城市建设转向城市运营。资产再生、重复再生是提升城市运营水平、促进城市运营健康发展的重要途径。 “公募REIT在政策鼓励下正在迅速扩张，从发行案例来看，目前适合公募REIT的路还长，难度也大。”中诚信国际表示。工业创新“助推器”的工具。他们通过“实际销售”激活现有财产，降低企业资产基础设施的负债率。 ”田立辉表示。从企业角度看，田立辉表示，借助REITs成功实现转型必须把握三个关键：一是要精选优质物业，提前培育稳定现金流项目；二是要构建专业化运营体系，从“重度开发”转向“精细化运营”；三是要规划好扩张路径，实现“释放-运营-再投资”的良性循环。通过REITs将资产拥有率提升2个百分点，为大湾区建设注入新动能，REITs已成为房地产行业高质量发展的重要引擎。